La Soumission Volontaire des Parties au Statut des Baux Commerciaux : Analyse de l’Arrêt du 28 Mai 2020

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La Soumission Volontaire des Parties au Statut des Baux Commerciaux : Analyse de l’Arrêt du 28 Mai 2020

Introduction

Le statut des baux commerciaux offre des avantages considérables, notamment en matière de renouvellement de bail et d’indemnité d’éviction. Toutefois, son application repose sur des conditions légales strictes, comme l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Dans un arrêt du 28 mai 2020 (n°19-15.001 FS-PBI), la Cour de cassation a précisé qu’une soumission volontaire des parties à ce statut peut dépasser certaines exigences légales, notamment l’immatriculation du preneur.

Cette décision marque un tournant important en renforçant la liberté contractuelle des parties.

Pour mieux comprendre cette décision, analysons le contexte juridique et les principes de liberté contractuelle qui en découlent.

Le Contexte Juridique de la Soumission Volontaire

Les règles générales des baux commerciaux

L’article L.145-1 du Code de commerce exige que le preneur soit immatriculé au RCS pour bénéficier des avantages du statut des baux commerciaux, notamment :

Le droit au renouvellement.
L’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement.

Cette condition s’applique à tous les commerçants et sociétés exploitant un fonds.

Le principe de la liberté contractuelle

Cependant, la liberté contractuelle, garantie par l’article 1102 du Code civil, permet aux parties de déroger à certaines règles, tant qu’elles ne contreviennent pas à l’ordre public.

Dans ce contexte, une clause contractuelle peut-elle permettre aux parties de s’affranchir de l’exigence d’immatriculation ?

L’Affaire et l’Arrêt de la Cour de Cassation

Les faits de l’affaire

Une villa meublée était louée pour une activité para-hôtelière.
Le bailleur a refusé de renouveler le bail et proposé une indemnité d’éviction.
Par la suite, le bailleur a retiré son offre, invoquant l’absence d’immatriculation du preneur au RCS.

La clause clé du contrat

Le contrat stipulait que les parties déclaraient leur intention expresse de se soumettre au statut des baux commerciaux, même si toutes les conditions d’application n’étaient pas remplies.

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation a jugé que :

L’immatriculation au RCS n’est pas une condition impérative si les parties conviennent volontairement de se soumettre au statut des baux commerciaux.
Cette interprétation respecte l’intention commune des parties, un principe fondamental en droit des contrats (article 1192 du Code civil).

Extrait clé :
“La condition tenant à l’immatriculation du preneur n’est pas exigée lorsque les parties ont expressément manifesté leur volonté de se soumettre au statut des baux commerciaux.”

Les Implications de l’Arrêt

Une égalité renforcée entre preneurs commerçants et non-commerçants

Avant cet arrêt, les preneurs non-commerçants, qui ne pouvaient s’immatriculer au RCS, bénéficiaient paradoxalement d’une protection accrue par rapport aux commerçants.

L’arrêt corrige cette discrimination en offrant une flexibilité similaire aux commerçants et sociétés, à condition qu’ils aient une clause claire dans leur contrat.

Une liberté contractuelle affirmée

Les parties peuvent désormais :

Se dispenser de l’immatriculation par une clause explicite.
Sécuriser leurs relations contractuelles en s’affranchissant des conditions strictes du Code de commerce.

Lien utile : Consultez le texte de l’article L.145-1 sur Légifrance pour une compréhension détaillée des exigences légales.

Les Limites et Précautions à Prendre

L’immatriculation reste la règle générale

L’arrêt ne supprime pas l’importance de l’immatriculation. Pour les commerçants et sociétés ne disposant pas d’une clause de soumission volontaire, l’immatriculation demeure indispensable pour :

Obtenir le renouvellement du bail.
Accéder à l’indemnité d’éviction.

Rédaction minutieuse des clauses contractuelles

Une clause de soumission volontaire doit :

Être claire et non ambiguë.
Énoncer expressément que les parties acceptent le statut des baux commerciaux malgré l’absence d’immatriculation.

Lien utile : Consultez les recommandations pratiques sur la rédaction des contrats commerciaux sur Village de la Justice.

Une Jurisprudence Cohérente avec les Décisions Antérieures

La confirmation de la décision de 2005

Dans une affaire précédente (Cass. Civ. 3ème, 9 février 2005), la Cour avait déjà jugé que l’immatriculation n’était pas une condition impérative pour un locataire non commerçant.

Une protection accrue des locataires

L’arrêt de 2020 élargit cette protection aux commerçants, renforçant ainsi leur droit au renouvellement du bail dans un cadre contractuel.

Ces évolutions renforcent la nécessité de sécuriser juridiquement vos contrats de bail.

Conclusion

L’arrêt du 28 mai 2020 souligne la primauté de la liberté contractuelle dans les relations commerciales. En permettant aux parties de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, même en l’absence d’immatriculation, la Cour de cassation offre une flexibilité précieuse aux commerçants et bailleurs.

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FAQ

1. Qu’est-ce que la soumission volontaire au statut des baux commerciaux ?

C’est la possibilité pour les parties de convenir, par une clause explicite, d’appliquer le statut des baux commerciaux, même si certaines conditions légales, comme l’immatriculation au RCS, ne sont pas remplies.

2. L’immatriculation est-elle toujours obligatoire ?

Oui, sauf si une clause dans le contrat de bail stipule explicitement que les parties acceptent de s’en affranchir.

3. Quels avantages offre la soumission volontaire ?

Elle permet aux preneurs de bénéficier des droits au renouvellement et à l’indemnité d’éviction sans respecter toutes les exigences légales.

4. Cette décision s’applique-t-elle à tous les baux ?

Elle s’applique uniquement aux contrats où les parties ont explicitement manifesté leur volonté de soumettre le bail au statut des baux commerciaux.

5. Pourquoi consulter un avocat pour un bail commercial ?

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