Droit de l'urbanisme Droit de préemption urbain

Lorsqu’une décision de préemption est annulée, le bien peut être rétrocédé à l’acquéreur évincé dont le nom ne figure pas dans la DIA

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Rétrocession d’un Bien après Annulation d’une Décision de Préemption : Droits de l’Acquéreur Évincé

Introduction

La préemption, mécanisme permettant à une collectivité de se substituer à un acquéreur, est encadrée par des règles strictes visant à protéger les droits des parties concernées. Cependant, des décisions de préemption peuvent être annulées si elles sont insuffisamment motivées ou contraires à l’intérêt général. Dans ces cas, la rétrocession du bien au propriétaire ou à l’acquéreur évincé devient une question centrale.

L’arrêt du Conseil d’État du 28 septembre 2020 (n° 432063) a marqué un tournant, en confirmant que l’acquéreur évincé, même si son nom ne figure pas dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), peut demander la rétrocession d’un bien illégalement préempté.

Avant d’examiner les implications de cet arrêt, rappelons le cadre légal et procédural du droit de préemption.

Le Droit de Préemption : Cadre et Procédure

Qu’est-ce que la préemption ?

Le droit de préemption permet à une collectivité locale de se substituer à un acquéreur lors de la vente d’un bien situé dans un périmètre défini. Ce mécanisme est mis en œuvre pour répondre à des objectifs d’intérêt général, tels que la construction de logements sociaux ou la préservation de zones naturelles.

Rôle de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA)

La DIA, adressée par le notaire à la collectivité, déclenche le droit de préemption.
Ce document doit inclure :
- Le prix de vente.
- Les conditions de la vente.

Attention : Si aucune DIA n’est transmise pour un bien préemptable, la collectivité peut demander l’annulation de la vente.

Malgré ce mécanisme bien encadré, des abus ou des erreurs dans les décisions de préemption peuvent entraîner leur annulation.

Annulation d’une Décision de Préemption : Rétrocession et Recours

Obligation de rétrocession

Selon l’article L.213-11-1 du Code de l’urbanisme, une collectivité dont la décision de préemption a été annulée doit :

Rétrocéder le bien au propriétaire initial ou à ses ayants droit.
Proposer le bien à l’acquéreur évincé si le propriétaire initial renonce, à condition que son nom figure dans la DIA.

Exception pour les noms absents de la DIA

Avant l’arrêt du Conseil d’État de 2020, un acquéreur évincé non mentionné dans la DIA n’avait aucun recours pour obtenir la rétrocession.

L’arrêt du Conseil d’État du 28 septembre 2020 a élargi les droits des acquéreurs évincés, même en l’absence de mention dans la DIA.

L’Arrêt du Conseil d’État du 28 Septembre 2020 : Une Jurisprudence Fondamentale

Les faits de l’affaire

En 2015, la commune de Montagny-lès-Beaune a préempté un immeuble.
Après l’annulation de cette décision par le tribunal administratif de Dijon, l’acquéreur évincé a demandé que le bien lui soit proposé.
La cour administrative d’appel de Lyon a rejeté cette demande, mais le Conseil d’État a cassé cette décision.

Décision du Conseil d’État

Le Conseil d’État a affirmé que l’acquéreur évincé peut demander la rétrocession, même si son nom ne figure pas dans la DIA. Cette décision :

Renforce les droits des acquéreurs évincés.
Garantit l’effet utile des annulations de décisions de préemption.

Ce droit renforcé n’est toutefois pas absolu, car des impératifs d’intérêt général peuvent faire obstacle à la rétrocession.

Limites à la Rétrocession : Cas d’Exception

L’intérêt général comme barrière à la rétrocession

La rétrocession peut être refusée si elle porte une atteinte excessive à l’intérêt général, par exemple :

Si le bien préempté est déjà utilisé pour des logements sociaux.
Si des équipements publics ont été construits sur le terrain.

Possibilité d’engager la responsabilité de la collectivité

En cas d’impossibilité de rétrocession, l’acquéreur évincé ou l’ancien propriétaire peut :

Saisir le tribunal administratif pour demander une indemnisation.
Faire valoir que l’illégalité de la préemption constitue une faute engageant la responsabilité de la collectivité.

Face à ces enjeux complexes, l’intervention d’un avocat spécialisé est essentielle pour défendre vos droits.

Conclusion

L’arrêt du Conseil d’État du 28 septembre 2020 constitue une avancée majeure dans la protection des droits des acquéreurs évincés. Il clarifie les obligations des collectivités en cas d’annulation d’une décision de préemption et ouvre la voie à des recours même lorsque le nom de l’acquéreur n’apparaît pas dans la DIA.

Pour toute question ou assistance relative à la préemption et à la rétrocession de biens, contactez le cabinet ZEITOUN AVOCAT au 06.44.29.16.80. Grâce à son expertise, Maître ZEITOUN peut vous accompagner dans vos démarches et défendre efficacement vos intérêts.

FAQ

1. Qu’est-ce que la préemption ?

La préemption permet à une collectivité d’acheter un bien à la place d’un acquéreur pour des projets d’intérêt général.

2. Que faire si une décision de préemption est annulée ?

La collectivité doit rétrocéder le bien au propriétaire initial ou à l’acquéreur évincé. Si elle ne s’exécute pas, un recours devant le tribunal administratif est possible.

3. L’acquéreur évincé peut-il demander la rétrocession si son nom n’est pas dans la DIA ?

Oui, grâce à l’arrêt du Conseil d’État de 2020, l’acquéreur évincé peut saisir le juge pour demander la rétrocession.

4. Dans quels cas la rétrocession peut-elle être refusée ?

La rétrocession peut être empêchée si elle compromet un projet d’intérêt général déjà mis en œuvre (ex. : logements sociaux).

5. Pourquoi consulter un avocat en cas de préemption ?

Un avocat spécialisé analyse la légalité de la préemption, prépare les recours nécessaires, et vous représente pour obtenir une rétrocession ou une indemnisation.