Le congé de refus de renouvellement non motivé offre le choix au locataire entre la poursuite du bail et le paiement d’une indemnité d’éviction
Cass. 3ème civ. 28 juin 2018, n°17-18756
Dans cette affaire, un bailleur a décidé de mettre fin à au bail commercial qu’il a consenti en faisant délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction.
Il est tout à fait possible pour le propriétaire d’un local à usage commercial de faire délivrer à son locataire un congé avec refus de renouvellement, sans offre d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L.145-17 du code commerce.
Cet arrêt se fonde sur les articles L.145-9 et L.145-17 du code de commerce.
L’article L.145-9 du code de commerce dispose que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Toutefois, au cas présent, le locataire a contesté le congé délivré et a assigné en retour le bailleur en annulation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction en invoquant l’absence de tout motif du congé. Le bailleur estimait pour sa part que si la nullité du congé peut donner droit à une telle indemnité, c’est à la condition que le locataire ait effectivement quitté les lieux loués.
La Cour de cassation
La Cour de cassation n’adopte cependant pas la position du bailleur et confirme l’arrêt d’appel.
Ainsi, la Cour de cassation retient qu’un congé refusant le renouvellement délivré sans motif ou pour motifs équivoques produit toutefois ses effets et met fin au bail commercial, dans la mesure où le bailleur dispose toujours de la faculté de refuser le renouvellement à la condition de payer une indemnité d’éviction.
Par conséquent, le fait pour le locataire de demeurer ou non dans les locaux n’emporte aucune conséquence sur les effets du congé nul.
La Cour de cassation précise que cette nullité est relative et ne peut être soulevée que par le preneur. Ce dernier peut donc :
- Renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement en application de l’article L145-28 du code de commerce ;
- Ou se prévaloir de cette même nullité et ainsi opter pour la poursuite du bail.
Toutefois, en optant pour la poursuite du bail, celui-ci se prolongerait dans une hypothèse de tacite prorogation et le bailleur pourrait y mettre fin à tout moment avec un délai de six mois et pour le dernier jour du trimestre civil.
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