L’Application de l’Article 1722 du Code Civil aux Baux Commerciaux : Analyse de l’Arrêt d’Aix-en-Provence du 11 Mars 2021

Introduction

La pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales qui ont suivi ont mis en lumière des mécanismes juridiques parfois méconnus mais essentiels dans le cadre des baux commerciaux. Parmi eux, l’article 1722 du Code civil a permis aux locataires de demander une résiliation du bail ou une réduction de loyer en cas de destruction totale ou partielle des locaux loués.

Dans un arrêt rendu le 11 mars 2021, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a appliqué cet article pour statuer sur un litige concernant des dégâts causés par des intempéries exceptionnelles. Cet article explore les implications de cette décision et le cadre juridique de l’article 1722.

Pour mieux comprendre cet arrêt, analysons les principes fondamentaux qui encadrent la perte de la chose louée en droit des baux commerciaux.

L’Article 1722 du Code Civil : Un Outil de Protection pour les Locataires

Le texte et sa portée

L’article 1722 du Code civil prévoit :
“Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.”

Ce texte offre au locataire une option claire :

1. Réduction de loyer : Si la destruction partielle permet de continuer l’exploitation.
2. Résiliation du bail : Si la continuation du bail devient inutile pour le locataire.

Une exclusivité pour le preneur

La Cour de cassation a confirmé que cette option appartient uniquement au locataire (Cass. 3e civ., 1er février 1995, n°92-21.376). Le bailleur ne peut l’exiger ou s’y opposer.

Ces principes prennent une importance particulière lorsqu’un cas de force majeure, comme des intempéries ou une pandémie, impacte l’exploitation des locaux loués.

Le Cas Jugé par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence

Les faits de l’affaire

Un bail commercial conclu en 2007 portait sur des locaux commerciaux situés dans une zone sujette à de fortes pluies. En 2015, des intempéries exceptionnelles, reconnues comme catastrophe naturelle, ont causé des dégâts importants rendant les locaux temporairement inutilisables.

Le locataire a décidé de quitter les lieux et a notifié sa volonté de résilier le bail au bailleur. En réponse, le bailleur a engagé une action en justice, réclamant des dommages et intérêts pour rupture abusive du bail.

La décision de la Cour d’Appel

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a statué en faveur du locataire, considérant que :

• Les pluies constituaient un cas de force majeure, indépendamment de la volonté des parties.
• La destruction partielle des locaux donnait au locataire le droit d’exercer l’option prévue par l’article 1722.

Extrait clé :
“Force est de constater que les précipitations en cause ont eu un caractère tout à fait exceptionnel comme en témoigne le fait qu’ait été pris un arrêté de catastrophe naturelle.”

Analyse Juridique et Implications Pratiques

Reconnaissance de la force majeure

La reconnaissance des précipitations exceptionnelles comme cas de force majeure est centrale dans cette affaire. Cela permet de clarifier les circonstances dans lesquelles un locataire peut invoquer l’article 1722 du Code civil pour résilier un bail commercial.

Effets de la résiliation

• Absence de dédommagement : L’article 1722 exclut toute indemnisation pour le locataire, même s’il engage des frais pour réparer les locaux via une assurance.
• Option irrévocable : Une fois exercée, l’option de résiliation ne peut être contestée par le bailleur.

Malgré ces avantages, l’application de l’article 1722 ne va pas sans poser certaines limites, notamment en termes de compensation des frais engagés par le locataire.

Limites et Précautions à Prendre

Une absence de remboursement des frais engagés

Le locataire, bien que protégé par l’article 1722, ne peut pas exiger du bailleur le remboursement des frais engagés pour la remise en état des locaux.

Extrait clé :
“Le fait que le locataire ait fait procéder à la remise en état du local à ses frais (dans le cas présent aux frais de son assureur) ne le prive nullement de son droit d’exercer l’option prévue par l’article 1722.”

Preuve du cas fortuit ou de force majeure

Le locataire doit démontrer que la destruction des locaux résulte d’un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. Les preuves nécessaires incluent :

• Arrêtés de catastrophe naturelle.
• Rapports d’experts sur l’état des lieux avant et après l’incident.

Lien utile : Consultez les critères de force majeure sur Légifrance.

Une Jurisprudence Qui Évolue avec les Circonstances

Application en période de Covid-19

Pendant la pandémie, certains tribunaux ont reconnu la perte de la chose louée comme une contestation sérieuse au paiement des loyers en raison des fermetures imposées par les décrets gouvernementaux.

Une continuité dans la jurisprudence

Cet arrêt s’inscrit dans une lignée de décisions visant à protéger les locataires contre des situations exceptionnelles, tout en respectant les termes des contrats.

Ces évolutions soulignent l’importance de bien comprendre les droits et obligations des parties dans le cadre des baux commerciaux.

Conclusion

L’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 11 mars 2021 illustre parfaitement l’application de l’article 1722 du Code civil en cas de destruction partielle ou totale des locaux loués. Cet outil juridique, amplifié par la reconnaissance de cas de force majeure, offre une protection précieuse aux locataires face à des situations imprévisibles.

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FAQ 

1. Qu’est-ce que l’article 1722 du Code civil ?

Il permet au locataire d’un bail commercial de demander une résiliation ou une réduction de loyer en cas de destruction totale ou partielle des locaux loués par cas fortuit ou force majeure.

2. La pandémie de Covid-19 constitue-t-elle un cas de force majeure ?

Oui, certains tribunaux ont considéré les fermetures imposées comme un cas de force majeure, rendant les locaux inutilisables.

3. Le locataire peut-il être indemnisé en cas de résiliation ?

Non, l’article 1722 exclut toute indemnisation, même pour les frais engagés pour remettre les locaux en état.

4. Que doit prouver le locataire pour invoquer l’article 1722 ?

Le locataire doit démontrer que la destruction des locaux est due à un cas fortuit ou un événement de force majeure, comme une catastrophe naturelle.

5. Pourquoi consulter un avocat en cas de litige de bail commercial ?

Un avocat spécialisé peut vous aider à faire valoir vos droits, sécuriser vos contrats et éviter les erreurs lors de procédures judiciaires.

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